Jistota u nájemného Úprava „jistoty“ je jedna z podstatných změn, které přinesl nový občanský zákoník od roku 2014, a čemu se za dřívější právní úpravy říkalo kauce (maximální výše byla zákonem stanovena na trojnásobek měsíčního nájemného). Nyní jde o pojem jistota, upravený v § 2254 občanského zákoníku.
Pronajímatel je podle současné úpravy oprávněn požádat nájemce o složení jistoty až do výše šesti měsíčních nájmů. Nájemce má však po skončení nájmu právo, aby mu byla jistota vrácena, a to s úroky. Proč došlo k této nové úpravě – úročení jistoty – vyplývá z důvodové zprávy k zákonu, kde se říká, že jistota z nájmu je něco, z čeho nájemce nemá jakékoliv protiplnění. Jistotu si bere pronajímatel pro případ, že nájemce předmět nájmu, tedy byt nebo jeho příslušenství, poškodí. Ve chvíli, kdy nájemce nemalou částku pronajímateli předává, nedostává nic nazpět, a proto tvůrci nového občanského zákoníku věří, že předáním peněžní částky pronajímateli, který ji může dále zhodnotit, i kdyby jen vložením na spořící účet v bance, dochází ke vzniku nároku na úrok při vrácení jistoty po skončení nájmu zpět do vlastnictví nájemce.
Ustanovení o vrácení jistoty s úrokem odkazuje na § 1802 občanského zákoníku, který říká, že není-li úrok ujednán a neupravuje-li ho právní předpis, použije se výše úroku, který v místě bydliště či sídla dlužníka poskytují banky v době uzavření úvěru, přičemž dlužníkem se v tomto případě myslí pronajímatel. Proto je vždy nejvýhodnější výši úroku upravit dohodnutým procentem přímo v nájemní smlouvě. Není-li takovéto dohody, je nutno sledovat sazby bankovních ústavů, což je zejména pro nájemce složité. Současně je třeba upozornit, že pokud by bylo ve smlouvě nájemcovo právo na úroky vyloučeno, úrok dohodnut nulovou sazbou nebo byl stanoven nižší než zákonný úrok, bylo by takovéto smluvní ujednání neplatné.
Jistota slouží pronajímateli k zajištění všech případných pohledávek, které by mu mohly po dobu trvání nájmu vůči nájemci vzniknout, ať již na neuhrazeném nájemném, záloh na úhrady spojené s nájmem bytu nebo v bytě nájemce něco rozbije a odmítne pronajímateli danou věc uhradit. Jde v podstatě o zajištění splnění jakýchkoliv závazků nájemce plynoucích z nájmu bytu.
Než tedy začne nájemce vyžadovat úroky, musí napřed vyřešit celý proces ukončení nájmu, odečíst jakékoliv pohledávky, které souvisí s nájmem a které je pronajímatel oprávněn si započítat, a pak teprve žádat příslušnou zbývající částku.
I pro nájemní smlouvy uzavřené před účinností nového občanského zákoníku (před 1. 1. 2014) platí současná úprava úročení jistoty (označovaného v tehdejší nájemní smlouvě jako „kauce“), neboť s odkazem na § 3074 se novu úpravou řídí i nájemní vztahy uzavřené dříve. Do 31. 12. 2013 by se výše úroku vypočítávala podle starého zákoníku a od 1. 1. 2014 podle nového.
JUDr. Zlata Kohoutová